Услуги

Оспаривание кадастровой стоимости: налоги и платежи по реальной стоимости объекта

Кадастровая стоимость — база для расчёта налога на имущество организаций и земельного налога, арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки, а также выкупной цены при приватизации. При массовой государственной кадастровой оценке индивидуальные особенности объекта учитываются не всегда: на результат влияют неполные или устаревшие сведения ЕГРН, ошибки в характеристиках, усреднённые показатели по ценовым зонам. В итоге кадастровая стоимость может заметно превышать рыночную.

Для собственников и арендаторов коммерческой недвижимости это означает ежегодную переплату, которая по крупным объектам измеряется миллионами рублей.

Юристы ООО «Концепт» вместе с профессиональными оценщиками помогают установить кадастровую стоимость в размере рыночной в предусмотренном законом порядке — сначала во внесудебной процедуре, а при необходимости в суде.

Когда стоит пересмотреть кадастровую стоимость

• Коммерческая недвижимость (офисы, торговые центры, склады) — если налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости.

• Земельные участки — для снижения земельного налога и арендной платы.

• Объекты, которые планируется выкупить, — для снижения цены при приватизации по 159-ФЗ или выкупе земельного участка.

• Ошибки в сведениях об объекте (площадь, назначение, вид разрешённого использования) — такие ошибки исправляются по отдельному заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Как мы работаем

1. Предварительный анализ

До подачи заявления юристы и оценщики проводят бесплатный предварительный анализ: изучаем сведения ЕГРН и результаты государственной кадастровой оценки, сопоставляем их с рынком и определяем реальный потенциал снижения. Если ожидаемый экономический эффект не оправдывает затрат, мы говорим об этом прямо.

2. Отчёт об оценке рыночной стоимости

Организуем подготовку отчёта независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Проверяем отчёт на соответствие федеральным стандартам оценки: от его качества зависит результат и во внесудебной процедуре, и в суде.

3. Внесудебный этап: заявление в бюджетное учреждение

С 1 января 2026 года комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости больше не работают. Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся в государственное бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Мы готовим заявление и комплект документов и сопровождаем его рассмотрение. Нередко вопрос решается уже на этом этапе.

4. Судебный этап: административный иск по КАС РФ

Если бюджетное учреждение отказало в установлении рыночной стоимости, решение обжалуется в суде общей юрисдикции в порядке административного судопроизводства (глава 25 КАС РФ). Одновременно заявляется требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По объектам в Москве дело в первой инстанции рассматривает Московский городской суд, по объектам в Московской области — Московский областной суд. В суде мы:

• Добиваемся назначения судебной оценочной экспертизы и формулируем вопросы эксперту так, чтобы были учтены все существенные характеристики объекта.

• Анализируем позицию бюджетного учреждения и представляем мотивированные возражения на его доводы.

• Заявляем о возмещении судебных расходов, если для этого есть основания: по делам о кадастровой стоимости это зависит прежде всего от того, насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной.

Почему собственники выбирают «Концепт»

• Право и оценка в одной команде. В спорах о кадастровой стоимости исход определяется качеством доказательств, поэтому юристы и оценщики работают над делом совместно с первого дня.

• Опыт взаимодействия с органами власти Москвы. Мы знаем практику работы бюджетного учреждения, Росреестра и Департамента городского имущества города Москвы и учитываем её при подготовке позиции.

• Ориентация на финансовый результат. Наша задача — не только решение суда, но и внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН и перерасчёт налога или арендной платы.

Результаты государственной оценки можно пересмотреть в установленном законом порядке. Обратитесь в ООО «Концепт» за первичным анализом: мы оценим перспективы снижения и предложим порядок действий для вашего объекта.